もはや買ったら死ぬ水準に達しました。

高層マンションの工事現場雑記

早く不動産バブル崩壊しないかな。

以前から不動産に関する記事を投稿しています。
不動産投資というよりは、自分が住む不動産についてです。
なぜこんなに不動産について気にしているかというと、セミリタイア後は自宅にいる時間が長くなるため、単純に生活のクオリティを上げたいということもありますが、国が独身世帯、二人以上の世帯に関わらず持ち家を前提に政策を決めている感があることから、一生賃貸という訳にもいかずセミリタイア前か後かに関わらず、どこかのタイミングで不動産購入する必要があると考えているためです。

不動産がなぜ下がらないかについて以下の記事で記載していますが、今回さらに都内の不動産価格が上昇した記事を見かけたので今回思ったことを書いていこうと思います。

何で下がらないのか謎
下手に購入すると悲惨以前、都内の不動産が高すぎる話をしました。地価、人件費、資材の上昇に比べて実際売りに出てる不動産の値段が高すぎないかという話でしたが、以下のような記事を見かけました。これについて...
首都圏マンション平均価格「バブル超え」7764万円…億ション・大型タワマンが押し上げ(読売新聞オンライン) - Yahoo!ニュース
 不動産経済研究所が20日発表した4月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の新築マンション発売戸数は、前年同月比3倍の2089戸で、5か月連続で増加した。

以前、6000万円でも高すぎるだろと思って記事を書きましたが、さらに2000万円近く上乗せして7764万円になったようです。
原因は2億を超えるマンションやタワーマンションが原因と記載されていますが、高額の物件以外でも軒並み値上りしている感じです。

6000万超って高すぎるだろ。
ロイターの「20年の首都圏新築マンション発売、28年ぶり3万戸割れ 価格は6000万円超」の記事を見ていて思ったのですが、不動産経済研究所が25日に発表した首都圏(1都3県)のマンション市場動向によると、2020年の新築発売戸数は...

私も週に1度程度は不動産について情報確認をしています。
確認している限りでは新築のマンション、一戸建てだけではなく、中古のマンション、一戸建ても人気があるようで、掲載後にすぐ内見しても、内見予約と購入意思表示をしているということが結構あります。内見してみて、なんか設備古いし汚いから要らないなと思うような物件でも買っている人がいるので都内の物件は出せば大体売れるくらいになっている感じがします。

特に相場より安い不動産についてはその傾向があります。
オフィスやホテルに対する不動産需要がコロナ禍で無くなってしまったので、底堅い住宅用の不動産に投資家も集まってきてしまっている印象があります。
相場より安い物件を購入して、リフォームして相場より高く売りに出すパターンが散見されます。
リーマンショック前なら誰も買わないような築30年以上物件も相場より高めの価格で売れているので、普通のサラリーマンが不動産を買いに行くタイミングではない気がします。

と言うより、普通のサラリーマンでは買って生活が破綻しない価格水準にないというのが正解な気がします。
記事にある通り、7764万円のマンションを購入する場合で考えてみようと思います。

サラリーマンが買う場合をシミュレーションしてみる。

不動産購入時には全額借入する場合もありますが、一般的には頭金を準備することが大半です。
これは銀行が住宅ローンの金利を決定する際に借りる人の支払い能力と頭金を確認するためで、リスクが低そうな借り手なら銀行は低めの金利を設定してくれることが多いです。

平均どれくらい頭金を準備するかについは、一般的には不動産価格の1割から2割くらいのことが多いようです。
今回のケースでは1割だと776万円、2割だと1552万円になりますが、一般的なサラリーマンで1500万円以上の頭金を準備するのは難しそうなので、1割の776万円で考えてみようと思います。

頭金を776万円とすると、銀行からの借り入れは7000万円になります。
サラリーマンの障害平均賃金が2億円くらいと言われているので、借り入れだけで35%相当です。
サラリーマンが返済する限界は400万円以下で30%まで、400万円以上で35%までと言われているので、生涯賃金ベースで考えても返済負担率はギリギリです。

7000万円借り入れて、最も低い金利で考えると変動金利になります。
ネット銀行の変動金利が大体0.45%程度でしたので、0.45%で考えてみようと思います。
その他の条件は以下で考えてみました。

借り入れ条件
借入金額・・・7000万円(ボーナス払い無し)
返済期間・・・35年間
金利・・・・0.45%、10年後以降の残金間の金利を1.35%で設定(平均3倍程度の上昇を想定)
融資手数料・・・借り入れの2%を想定して140万円
保証料・・・15万円を想定

この条件で、住宅保証機構株式会社の返済額試算サイトで確認してみると、月々の返済金額は180,167円になります。
10年目以降の金利上昇で、200,831円になります。

住宅ローンの支払いだけで月18万円から20万です。
これに管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いがプラスされるので、月25万円程度の支払いになります。
質素な暮らしをしていても月手取り40万円程度の収入が必要になるので、年収だと650万円くらいです。普通のサラリーマンだと、ある程度規模の大きい会社の役職付きならギリギリ買える水準です。
支出15万円を前提としてこの結果なので、支出がこれ以上になると更に高所得かパートナーの稼ぎが良い必要があります。
しかもローン期間中の給与ダウンは許されません。修繕金や管理費の値上げにも対応できません。ケガや病気になるなんてもっての外と・・かなり破綻可能性が高そうです。

だから無理して買うな!買うと死ぬぞ。
買わなきゃ下がると思うので、しばらくは静観です。

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