6000万超って高すぎるだろ。

建設中のビルとみなとみらいの街並み雑記

ロイターの「20年の首都圏新築マンション発売、28年ぶり3万戸割れ 価格は6000万円超」の記事を見ていて思ったのですが、

不動産経済研究所が25日に発表した首都圏(1都3県)のマンション市場動向によると、2020年の新築発売戸数は12.8%減の2万7228戸となり、28年ぶりの3万戸割れとなった。新型コロナウイルスの感染拡大が影響した。

出典:「20年の首都圏新築マンション発売、28年ぶり3万戸割れ 価格は6000万円超」

これは、まぁ分かるんです。
コロナ禍で不動産の内見したり、マンション購入への活動が減ったことが予想できるからです。
また、マンションを購入する人の給料や売上が、コロナ禍の影響でどうなるか先行きが見えなくなったので購入を手控えているんだろうということが想像できます。

昨年の1戸当たりの平均価格は6084万円で、前年比1.7%上昇。2年連続の上昇で、1990年(6123万円)以来の6000万円超えとなった。

出典:「20年の首都圏新築マンション発売、28年ぶり3万戸割れ 価格は6000万円超」

これが腑に落ちません。
人件費や建築資材が高騰しているのである程度価格に反映されるのでしょうが、バブル時並みに不動産に需要があって高騰しているのでしょうか。
何でこんなに高いのと思ったので、確認してみようと思います。

東京23区の地価について

地価を確認すると以下のような推移となっています。

出典:地価公示価格チェッカー

土地の価格は1990年で坪単価1461万8714円、2020年で坪単価599万3336円です。
異次元緩和から土地の価格も上昇していますが、バブル期程ではありません。

人件費について

人件費については、所定内給与額で考えています。
所定内給与額は簡単にいうと基本給の部分です。支払額から超過勤務手当等を差し引いた金額です。
以下のような推移になっています。

出典:厚生労働省所定内給与額からグラフ作成

実感として分かってはいましたが、左程上がってはいません。
1900年は254700円、2019年は307700円です。(2020年の結果は3月発表予定なので2019年までです。)
1988年~1995年は建築コストのバブル期でしたので、現在とそれほど大きな差があるとは思えません。

建築資材について

建築資材の価格推移をバブル期からは辿れなかったです。
基準年を2011年としたデータが多かったので、参考になりますが以下に記載します。

出典:一般財団法人 建築物価調査会より

2011年から凡そ10%程度の上昇が見られます。
バブル崩壊からの日本経済の低迷ぶりを見る限り、建築資材の価格だけ30年上昇し続けているとは考え辛いですが、2011年以前の20年間も同様の上昇をしていた場合は30%程度上昇していることになります。

終わりに

3要素についてバブル期からの推移を確認しましたが、地価は下落、賃金は微増、建築資材は上昇でした。
建築に必要な土地、建築する人、建築する建材以外の要素と言ったら、建築会社や販売会社の儲けが乗ってるくらいしか考えられないので、何か意図的に吊り上げられている感があります。
これが何か腑に落ちないところとして感じたのだと思います。

見てきた要素以外にも、住宅ローン金利が低いことと、住宅ローン減税の影響による需要の増加があると思いますが、果たして買えば儲かると考えられていたバブル期並みの需要があるのでしょうか。
住みたいという需要はあっても殆どの人は手が出ない水準の価格だと思います。

東京都区部の新築マンション価格は1都3県の平均6123万円より高い7712万円になっているので、普通のサラリーマンが買えるレベルではなくなっています。
住宅ローンで借り入れできる上限はおおよそ年収の7倍程度と言われていますので、7700万円の新築マンションをフルローンで購入する場合は、1100万超の年収の人か、夫婦共に年収550万以上のレベルの収入が無いと購入できないことになります。

他に買いそうなのは実需ではなく、賃貸や売却用途で購入する外国人投資家でしょうか。

条件に合う不動産があればセミリタイア前に購入しておくのも有りだと思っていましたが、新築マンションを購入してリタイアはまず無理と考えて良さそうです。
セミリタイアしないで、住宅ローン地獄に巻き込まれれば買えますが、新築マンションに住むために資産形成していないので、そこまでして買うほど欲しくはないというのが正解でしょうか。

コロナ禍でオフィス需要やホテル等の宿泊施設の需要が低下しているので、オフィスやホテル用の土地に新築マンションが建つかもしれません。
供給が増えれば、価格は下がるはずです。

マンション購入予定の方で、どうしても今買わなければならないという訳でなければ、何年か様子見して頭金を貯めては如何でしょうか。

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雑記
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コメント

  1. deds より:

    他の人はタワマンの相場が3000万円だっていってたけど
    どういうことだ?

    • nekonabenekonabe より:

      dedsさん、コメントありがとうございます。
      ちょっと調べてみましたが、千葉県の南船橋に3800万~5000万位で売りに出ているタワマンがありますね。
      千葉県の新築マンション相場の平均が同じ調査で4052万でしたので、千葉県だと3000万くらいのタワマンもあると思います。

    • nekonabenekonabe より:

      dedsさん、コメントありがとうございます。
      何でしょうね。最近都内でタワマンが売りにでてましたが、9600万とかでしたし。
      高層階で部屋数が多くて土地の持ち分が少ないから、実際の価値が3000万くらいということでしょうか。

  2. deds より:

    都心だって言ってたけどなあ
    都心でタワマン買わないと損だっていってたけどなあ

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