何で下がらないのか謎

マイホームのローンが破綻するイメージ雑記

下手に購入すると悲惨

以前、都内の不動産が高すぎる話をしました。

6000万超って高すぎるだろ。
ロイターの「20年の首都圏新築マンション発売、28年ぶり3万戸割れ 価格は6000万円超」の記事を見ていて思ったのですが、不動産経済研究所が25日に発表した首都圏(1都3県)のマンション市場動向によると、2020年の新築発売戸数は...

地価、人件費、資材の上昇に比べて実際売りに出てる不動産の値段が高すぎないかという話でしたが、以下のような記事を見かけました。

「住宅ローンが返せない」5万人超 大震災時の5倍に
住宅ローンの返済に窮する人が増えている。金融機関から返済猶予などの救済を受けた人は5万人を超え、東日本大震災の際の5倍に達した。新型コロナウイルスの影響で収入減が広がっているためだ。一方、新規ローンの融資額は伸び続け、一部の住宅価格はバブル期以来の水準に。返済困窮者の増加と新規ローンの膨張が同時に進む構図に陥っている。...

これについて思ったことを書こうと思います。

持ち家についての私のスタンス

私は不動産価格については1週間に1度程度の頻度で、ある程度マメに確認しています。
理由としては、セミリタイア後だとローンを使っての物件購入は不可能だと思っているので、セミリタイア前に買っても良いかなと思う物件があれば、買っておこうと考えているからです。

セミリタイアに持ち家が必要かについては、以前記事を書いています。

セミリタイアに持ち家は必要か。
持ち家を買って、セミリタイアするか。賃貸のままセミリタイアするか。都市部と地方どちらに住むか。セミリタイアを計画する際に、悩みの種の1つになるのが住む場所をどうするかという問題があります。選択肢として、都市部に住むか、地方...

私は持ち家じゃないと駄目だと思っているわけではありませんが、持ち家の方が生活のクオリティは上がるとは思っています。
これは賃貸用物件より、分譲用の物件の方が間取りや設備的に優れていることが多いためです。

セミリタイアすると、在宅勤務が増えたとは言え今より家に居る時間が長くなることが想定されるため、快適なセミリタイア生活のために家を購入しておくことも選択肢から完全に除外しなくても良いかなと思っています。

購入すると大変

ローンを組んで住宅を購入した場合、通常何十年と続く住宅ローンが発生するため返済計画が重要になります。
セミリタイアしようとしている人間が退職前にローンを組んで、しばらく返済した後に会社を退職した場合、会社が倒産したり、解雇された人と似たような状態になることになります。

セミリタイアする人は倒産したり解雇された人とは異なり、十分な資産や準備の元でリタイアしている場合が多いため、「ローンの支払額+修繕費(管理費)+固定資産税等の税金の合計額」より、「資産から得られる配当所得+リタイア後に行うちょっとした労働による賃金」が上回っていれば、セミリタイア後も支払は破綻せずと同様の生活になると思います。

資産から得られる配当所得は生活費にも使われるため、ローンの支払額については注意が必要です。
変動金利で住宅を購入した場合、長期金利の上昇によって住宅ローンの金利も上昇する可能性が高いため、金利は全期間固定で借りるのが望ましいです。

また一戸建てを購入する場合は住宅の修繕費も見込んでローン支払い額は決めるべきです。
分譲マンションの場合も修繕積立金と管理費が毎月かかるため、ローン支払い額にこの金額を足した額を毎月の支払額として考慮する必要があります。
築浅や新築の分譲マンションを購入した場合、修繕積立金と管理費が値上がりする可能性が高いためある程度将来の値上がりも見込んでローン支払い額を決定する必要があります。

通常、住宅ローンを組んでいる人がこの辺りまで含めて考えて住宅ローンを組んでいるかわかりませんが、今後も働き続ける想定で、給料が今より大きく下がることは想定していなかったため、住宅ローンが返済できない人が増えているんでしょうね。

東日本大震災時の5倍の人が、住宅ローンの支払いに困窮して金融機関に救済を受けているそうなので、そろそろ需要が下がってきてもおかしく無いんですが、住宅価格は下がっている感じがしません。

住み替えなどの需要が増えているのか、コロナ禍後の暴落からの相場上昇で資産が急に増えた人が増えて不動産を購入する人が増えたのか謎ですが・・
持ち家信仰ですかね?この底堅さは。

終わりに

ライフイベントがあるからという理由で不動産のような高額な物を購入すると、悲惨なことになりかねないので、このままセミリタイア前に不動産価格が下がらなければセミリタイア前の住宅購入は見送って、60歳以降にキャッシュ一括で買える物件を購入することになると思います。

今後人口が減るのは確実なため需要は間違いなく少なくなって、不動産価格も下がっているでしょう。
住宅購入前にボケなきゃ良いけど・・

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