中古マンションの流通が増えた方が選択肢が増えて良い。

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もはや新築は無理なので、中古物件の流量増には期待

まだ悩んでいますが、セミリタイアする前に家を買えるなら買っておきたいと最近思うようになっています。
当然どこでも良いというわけではなく、欲しいエリア、金額、間取り、築年数等は大体イメージがありますが、新築は現状の資産状態で購入するとリタイアできなくなってしまうので、中古住宅の購入を考えています。

もはや買ったら死ぬ水準に達しました。
早く不動産バブル崩壊しないかな。以前から不動産に関する記事を投稿しています。不動産投資というよりは、自分が住む不動産についてです。なぜこんなに不動産について気にしているかというと、セミリタイア後は自宅にいる時間が長くなるため、単純...

中古と言っても、最近は新築価格がとても普通の社畜には買えない水準になってきたので、中古の割に高額で売りに出ています。

たまに相場より安い物件も出ていて、「おぉ、結構安い」と思って内見に行くことがありますが、既に購入意思が出された後ということも珍しくありません。
掲載してから1日も経たないで内見予約してもその状態なので、それだけ中古マンションの引合いが強いのかもしれません。

そんな中で、中古物件の流通を促進する取り組みが行われるという記事を見ました。

防げマンション空き家 中古にお墨付き、物件選びやすく
中古マンションの流通を促す新制度が相次ぎ始まる。管理の状況などを評価して公表したり、長期優良住宅の認定を取りやすくしたりする。老朽化したマンションで空き家が増え始めると、修繕積立金を払う人が減って修繕が滞り、退去者も増える負の循環に陥りやすい。新制度は高齢化に伴う「マンション空き家」の未然防止も狙いだ。2022年4月に...

自治体がマンション管理組合の運営、経理、修繕計画に「お墨付き」を与える管理計画認定制度を2022年4月から始めるようです。
中古マンションの場合、「管理を買え」と言われる程マンションの管理状態は重要です。

実際築10年程度でも、内見に行くと「これ本当に築10年か」と思うほど共用部が汚れているマンションもあるので、マンションの管理状態は重要だと思います。

築古の物件購入時の問題点

特に中古物件を購入してしまうと、築30年の物件を40歳で購入した場合、90歳まで生きると物件は築80年になってしまいます。
当然、築年数がたっているほど価格が安いので、今後働き続ける気がないセミリタイア予定の人間からすれば、物件価格が安いに越したことはありません。

鉄筋コンクリートは100年以上持つそうですが、管理されていることが前提だと思います。
築年数がある程度たっている中古マンションでも長い間住めるという安心が得られるようになれば、購入を検討する価値もあると思います。

最近、無印良品がURとリノベーションした団地を売りに出すというニュースを見ましたが、この団地も築45年以上の物件です。

MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクトから引用

横浜市と府中市で、約2000万円程度で売りに出されるようです。
リノベーションして室内がきれいになっても、築45年以上の物件の購入は厳しいです。
建物自体は古いので共用部分や配管、外壁等に問題を抱えている可能性があります。

購入すると当然2000万円支払うことになりますが、購入後も修繕積立金と管理費、固定資産税を支払うことになります。
それだけであれば特に問題ありませんが、築50年近い物件だと今後数10数年の間に取り壊しを行うのか、建て替えをするのかという問題が出てきます。

少ない負担で建て替えを行えれば良いのですが、そういった場合は駅から近いマンションをタワーマンションに建て替えることで、総戸数が大きく増えるといったパターン以外では難しいでしょう。
取り壊しが計画されていると取り壊しの際に再度支払いが発生するので、売れるかどうかは別にしてさっさと売ることを検討しないといけません。
または、築100年でも物件が保全できるように修繕計画が組まれていれば、築45年でもまだ残り50年以上あるので、生きている間は住めそうだと当たりを付けることもできます。

そこまで長期の修繕計画がたてられるかは不明ですが、中古マンションの購入判断時に修繕計画が確認できることは重要になると思います。
中古でも最近は高いので、選択肢を増やすためにも流通物件が増えそうな取り組みについては期待しています。

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