FIREの絶妙なライン
私が良く見ているライフプランの記事に属性が近くて、支出も近い人が居ましたのでその記事について書きたいと思います。
見たのは上の記事なんですが、東京の会社員の方で40歳独身、家は賃貸住宅、資産は5800万円でFIREしたいという記事です。
数年以内に早期退職したいという相談内容です。
読んで思ったのは属性が近いなということです。
似ている点は年齢と、居住エリア、結婚予定なし、負債無しの部分です。
支出も大体同じくらいなので、かなり属性的には近い方です。
特に賃貸に住み続けるか、中古マンションを購入するかという点については同様の問題を私も考えているので参考になりそうです。
資産状況
相談者の貯蓄は3400万円で、投資額が2400万円のようです。
現金が多めです。独身で年間の支出が240万円なのに、貯蓄で3400万円は現金で持ち過ぎな気がします。
仕事を辞めてセミリタイアするのであれば、即投資した資産を売却してキャッシュにするということが無いように最低2年分くらいの生活費はキャッシュで持ちたいですが、14年分は持ち過ぎです。不動産を買うためにキャッシュポジションを大きめにしているのかもしれません。
投資額の2400万円も日本株が中心のようです。
投資で資産を増やしたタイプの人ではなく、貯蓄で資産を作ったタイプの人かもしれません。
相談内容から投資をしなくても年間396万円貯金できるので、15年で5940万円になります。
新卒時から同賃金ではないと思いますが、資産5800万円と大体同じくらいなので、あながち間違いでもない気がします。
私はアメリカ、金、銀等のコモデティ、中国、日本の順に保有資産額が多く、次にインド、アフリカ、アジア株の順になっています。
インドとアフリカは投資判断がつかないので、ETFを中心に買っており個別銘柄は持っていません。
現金は総資産の10～15%程度で、それを超えた分については全額投資を行っています。
持ち家か賃貸か。
持ち家か賃貸かについては私も以前記事を書いています。
私は選択した場合のその後の選択肢の多さから都市部の賃貸住宅に住むことを第一候補にしています。
FPは購入の場合は、賃貸住宅に住み続ける場合と、2500万円の中古物件を現金一括購入する前提でシミュレーションしています。
以前記事にも書きましたが、2500万円で都内の物件は厳しいです。
ワンルームくらいなら23区内でも2500万円でも購入可能ですが、ワンルーム以上の広さで2500万円以内で購入しようとすると、東京市部か足立区、葛飾区、江戸川区等の東京の東部くらいでしょうか。
しかも築年数は立地が悪くても2、30年以上の物件しかないと思います。
セミリタイアすると、家に居る時間が長くなると思いますので、ワンルームはキツイです。
40㎡ワンルームとかなら問題ないかもしれませんが、20㎡とかのワンルームだとかなり狭いと思います。
購入してしまうと、最悪死ぬまでその狭さと付き合う羽目になるので、リビングダイニングと、寝室、趣味部屋位の広さが取れる50～60㎡位の広さの物件を探した方が良いのではないかと思います。
駅からの距離は、セミリタイア後にどれくらい電車で移動するのかによると思いますが、それ程移動しないのであれば駅から遠い物件を購入した方が建物のクオリティは良いものがあると思います。
購入の判断をするのであれば、賃貸物件よりQOLが上がりそうな物件を選ぶべきと考えています。
購入判断をした場合の考えもFPとは異なります。
私は購入を選択した場合は、頭金より少し借入を大きくして、投資+副業、支払いが厳しい場合は最悪バイトすれば返済可能な金額を30年以上の期間で借りることを想定していました。
単純に現在の住宅ローン金利が1%台で低いため、金額は多めに、期間は長めに借りた方が得では無いかと考えているためです。
これまでの経験から悪くても年4%位の利益は確保できることが分かっているので、購入時の頭金で使用するよりも、支払いを減らして投資する資産を増やす方が長期的に見た場合安定すると考えるからです。
逃げ切り計算機だとどうか。
40歳、年間支出240万円、資産5800万円の場合で逃げ切り計算機を使うとどうなるか確認してみました。
年齢と資産以外の条件は以下のとおりで算出しました。
年金は70歳以降に支給、年金支払額は月8万円、インフレ率は1%、年間利息は4%としています。
結果、
=>(利息200 支出240)=>41歳で5760万円=>～中略～81歳で325万円=>(利息0 支出360 年金96)=>82歳で61万円=>(利息0 支出364 年金96)=>83歳で-207万円
82歳まで生きられます。
大体男性の平均寿命と同じですね。ギリギリです。
結論として、通常の1人世帯の生活レベルを維持しつつフルリタイアするのは40歳なら5800万円くらい必要ということになります。
月5万円を年金受給までバイト等で稼げば、105歳まで生きられますので途中で無理だと思えばバイトをするという選択肢を取れば最悪どうとでもなります。
と言うことで、もし住宅を購入するなら現状の賃貸の家賃(8万5000円)＞住宅ローン+修繕積立金+管理費+固定資産税(月割り)で借り入れ可能な物件を購入して、住宅ローンがプレッシャーになると思うのであればそのまま賃貸住宅に住んでセミリタイアすれば良いのではないかと思います。
別に都内に住まなければ、住居については更にどうとでもなりそうです。
都内でなければ、2500万円もあれば十分な広さの物件が購入できそうです。
相談者の人は現状の資産状況でリタイアできそうですが、あと数年働く想定ということで、ギリギリが嫌なのか、医療費と予備費分を稼いだら辞めるということでしょうか。
月に33万円貯蓄しているので、2年働けば6592万円になり同じ条件で逃げ切り計算機を使用すると、100年以上生きられます。
見る限り絶妙なラインで相談しているので、この人はFIREしそうです。
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