セミリタイアしても家が買えるか問題
以前からセミリタイアを行う前に家を買っておくかという問題で悩んでいます。
購入せずにセミリタイアに突入することも考えましたが、セミリタイア後は融資を受けて家を購入することが難しいです。
属性が正規雇用のサラリーマンから、いい年こいたフリーターor無職になってしまうためです。
「資産はうん千万円あります。」といっても収入が殆どなくなりますので金を貸してくれる金融機関はまず無いでしょう。
そのため、セミリタイア後に住宅を購入する場合は現金での一括購入しか手が無くなります。
住宅価格が安ければ問題なさそうですが、最近の住宅価格の上昇を見るに必ず安く買えるかと言われると疑問です。
購入する場合は、出来るだけ貯金で支払うことを想定しています。
ですが貯金での支払いを多くすれば、当然セミリタイアするための余力が少なくなりますので借りられる社畜の間に住宅ローンを借りておくことも考えています。
セミリタイアする場合の住宅ローンの考え方について
住宅ローンを使う際、私の場合は全期間固定ローン一択です。
返済額が少なければ20年固定や10年固定も考えられますが、わざわざ返済期間を短く取って月の返済額を多くする必要も無いので、35年固定が一番考えられるパターンです。
特にセミリタイアを考えている人の場合は、定年間際で住宅ローンを組む人とあまり変わらないので、今後給与所得が無くなる前提での住宅ローン返済額を考える必要があります。
そうなると、返済額が多くなる10年固定、20年固定の住宅ローンは選択しにくく最も月の返済額が少なくなる35年固定を選択することになると思います。
低金利とは言え変動金利はセミリタイアする場合、選択しない方が無難です。
今後長期に渡る返済期間の間の金利変動にセミリタイア後の家計が耐えられるか怪しいのが、その理由です。
普通のサラリーマンも今後数十年の金利変動に耐えられるという人は少数派だと思いますので、ローン金利が低くて、月の返済額が少なくなるからと変動金利を選択するべきではないと思います。
金利が下がれば良いですが、今後数十年に渡って金融緩和しっぱなしということは流石にありえないと私は考えています。と言うより国債の信頼性が今後数十年も保たれているかも怪しいと思っています。
国債の信頼性が損なわれれば、変動金利のローン金利が5年の金利見直し毎に上限一杯まで上昇し続けるという可能性もゼロではありません。
そうならなかった場合でも、2%のインフレターゲットの方針下ではまず確実に金利は上昇することになると思います。
物価が上がれば当然資金需要も増えるので、金利が上がらないということは流石に無いはずです。
そのため、将来の金利の上昇を見込んだうえでローン返済額を決定する必要がありますが、未来から来たという人以外は将来の金利が分かるわけもありませんので、金利変動リスクを受け入れた上で数十年の住宅ローンを組むというのは、私の考えでは狂気の沙汰でおススメできません。
物価上昇と連動して給与も上昇するかもしれませんが、セミリタイアする場合は定期的な収入がないので、サラリーマンより変動金利を使うのはリスキーです。
変動金利を使うのは10年程度で住替えを行う予定がある場合か、資産性の高いマンションを購入して近い将来売る予定がある場合に限られるかなというのが、私の住宅ローンの考え方です。
いくら借りるのか問題
残るはいくら借りるのかという問題が残ります。
ですが、これは購入する住宅の金額や、セミリタイアする人の生活費、持っている資産額で変動するので、私の想定を書こうと思います。
私はセミリタイア後の住宅費を月8万円で想定しています。
今は会社の家賃補助があるので、結構いい所に住んでたりしますが、セミリタイア後は当然無くなります。
とは言っても、セミリタイア後に急にワンルームで暮らす等の急激な住居のサイズダウンは難しいと考えているため、引越しを前提として、セミリタイア後でも月8万円を想定しています。
その他の条件を以下のように考えます。
- 家賃：月8万円（年間96万円）
- 更新時期、更新料：2年毎、家賃1月分(8万円)
- 火災保険料：更新時2万5000円
- 事務手数料：家賃半月分(4万円)
- 住む期間：セミリタイア後の50年
50年間も住んでいて1度も引越ししないということはあり得ないと思いますが、計算を簡単にするために上記の条件としました。
引越し当初の諸費用を除くと、50年間で5032万円になります。
ドン引きするほど高い・・
住宅を購入する場合は、セミリタイアで想定した家賃（今回のケースでは8万円）より月々の借り入れと管理費、修繕積立金、固定資産税の合計額が安くなることが前提となります。
管理費、修繕積立金、月割りの固定資産税の合計額が3万円である前提とすると、月々の返済は5万円以内ということになります。
上記の内容から借り入れをする住宅ローンの金額を計算すると、35年固定金利の住宅ローンで1691万円になります。(自己資金を物件価格の1割以上入れる前提で利率を計算)
参考：フラット35 ローンシミュレーション
借入する1691万円に自己資金を加えたものが、購入可能な住宅の上限金額ということになります。
月の返済が5万円以内であれば、最悪バイトでも稼げる額なので予想外の市場の暴落があってもある程度安心です。
終わりに
セミリタイア前に住宅購入を行う場合を考えてみました。
同じようにセミリタイア前の住宅購入を考えている方は、考え方等は参考になるのではないかと思います。
次回は実際借りられるか。
金融機関の事前審査を試してみようと思います。
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