ローンVS無職の戦い
セミリタイア後の住居の購入を進めているという話をしていました。
東京都は勿論のこと、最近は東京近郊の不動産価格も上昇してきてしまっているので、全額キャッシュで購入とはいかず、社畜時代に住宅ローンを組んでおく選択をすることにしました。
社畜時代に住宅ローンを組むとは言え、30年以上の長期ローンを組むことになるため当然、ローンの支払いが発生する期間の殆どが”無職状態”になることが予想されます。
そのため、住宅ローンの支払いは少ない方が望ましいです。
社畜を続けたとしても住宅ローンの支払金額は少ない方が望ましいですが、そういう話でもありません。
目指すのは、社畜の給料で問題なく支払えるローン金額ではなく、無職だったとしても支払えるくらいのローン金額です。
不動産も高いけど、手数料も高い
既に不動産の売主には手付を支払い済みなので、横やりを入れられる可能性は低い状態になっているので、ゆっくりと手続きを進めているといった状況です。
購入を予定している不動産の価格は3500万円になります。
これに加えて、ローン会社の貸付手数料、収入印紙代、所有権移転登記、仲介手数料、火災保険料といった手数料がアホのように追加されることになります。
手数料で大きなところでは、貸付手数料（借入金額の2%程度）、仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）の金額になります。
3500万円のマンションを購入予定の私の場合だとザックリ200万円位です。
手数料で200万・・ローン会社、保険会社、国、不動産仲介業者が寄ってたかって私の財布から金を抜いていくイメージです。
投資で損したと思えば何とか耐えられないこともないですが、値切れる類の費用でも無いので大人しく支払っておくことにします。
私の場合は、頭金を2000万円程度支払う想定ですので、手数料を含めて2200万円を自己資金から支払うことになります。
払う前から震える金額です。
2200万円も何かに支払ったことないですよ。
正気とは思えませんが、2200万円を手元に残して全額ローンで購入した場合、毎月のローン支払い額+毎月の管理費、修繕積立金+固定資産税、都市計画税といった金額を支払うことにすると、毎月10万円以上支払うことになってしまいます。
社畜時代なら余裕で支払える金額ですが、社畜を辞めて無職になった後に余裕を持って支払えるかは疑問です。
セミリタイア後の生活を快適にする。
2200万円の頭金を入れて購入する場合は、月の支払いが7,8万円程度まで減額されます。
フルローンより大分安くなりますし、賃貸を借りた場合で想定していた家賃よりも安くなります。
同じ7,8万円でセミリタイア後に賃貸住宅を借りた場合は、都内だとワンルームか築古の1DKくらいしか借りられない金額です。
賃貸住宅を借りる場合は、もうちょっと広い部屋を借りる想定でしたので、セミリタイア後の家賃は10万円程度を想定していました。
そもそもセミリタイア後の住居を手に入れる目的が、セミリタイア後のQOLを高めることが目的なので、都内でワンルームや1DKに住むよりは生活のクオリティは上がります。
残る問題は、住宅ローンを組んだ後に月々7，8万円支払うことになることですが、これくらいなら固定費として毎月支払っても耐えられるだろうと考えています。
もし耐えられなかった場合は、不動産を売却して実家に帰ることになります。
そうなった場合、毎日「親からの働けコール」を受ける可能性があるため避けたいところです。
私が「働きたくない」と表明したら、「なら、家に毎月10万円入れろ」と返してきそうなので、それならば、住む家を確保しつつ、最悪の場合は逃げられるようにしておこうという戦略にしようと思います。
頭金を多めに出しているので、最悪破綻しそうになったら売却してもローン残額が不動産の売却金額より多くなることは無いだろうと考えています。
固定金利か変動金利か。
最後に住宅ローンを固定金利で借りるか、変動金利で借りるかという問題があります。
私は、早々に無職になる予定なので「固定金利」一択です。
しかも、10年固定金利や20年固定金利ではなく、全期間固定金利を予定しています。
変動金利を選ばない理由は簡単で「無職になるため、金利が上がって支払いが増えることを許容できない」からです。
今は0.5%だけど、10年後は2%、30年後は5%と変動されてしまうと計画が破綻する可能性があります。
当たり前のことですが固定金利の場合は、借入期間中の金利は変動することはありません。
毎月の支払額は変わらないので、金利の上昇が原因となって計画が破綻するということはありません。
また、固定金利を選択する理由は「日本は衰退していく」からです。
固定金利は10年国債の金利を元に決定されていますが、今後10年、20年といった長期間で見て行くと日本国債の金利は上昇していくはずです。
私がそう考えている理由は格付け会社による日本国債の格付けです。
日本国債の格付けはどんどん下がってきており、2022年時点ではムーディーズがA1、S&PがA+、フィッチがAになっています。
格付けがこのまま下がっていって、いわゆるジャンク債まで格付けが低下するようなことになると、債券ETFや投資信託から日本国債の買い入れが無くなります。
通常ジャンク債はリスクは高いけど、金利も高い債券になりますが、日本国債は日銀が金利が上昇しないように抑え込んでいるため金利が低いです。
そうなると、「ハイリスクなのにローリターンな債券」になってしまうので、当然誰も買わなくなります。
金融機関は当然買わないでしょうし、個人投資家も買わないでしょう。
誰も買わないとなると、債券価格は下落しますので、金利は上昇します。
金利が上昇していけば買う人もいるでしょうが、金利が上昇すれば利払いも増加しますので、利払いのために更に国債を発行することになるでしょう。
そうすると、需要より日本国債の量の方が遥かに多くなるので、結局市場に日本国債がダボつくことになります。
この流れで、どんどん日本国債の金利は上昇していくと考えています。
私は金利の上昇を許容できないので、この将来予想と合わせて考えると「全期間固定金利一択」になるという訳です。
国債の金利上昇がいつから起きるかは予想できませんが、そう遠い未来のことではないと考えていますので、とりあえず固定金利のローン申し込みをする予定です。
私の意見を記載したものですので、実際の投資は自己責任で行ってください。
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